דיור מוגן בבית עסק: מבחן התשלום הריאלי

חוק הגנת הדייר הינו חוק סוציאלי אשר חוקק בראשית ימי המדינה ונועד להגן על שוכרי דירות ועסקים. דיירים ותיקים אשר חוסים תחת כנפי החוק נהנים עד היום מהגנה מפני פינוי ומהגבלת עליית דמי השכירות החודשיים. אבל ישנם מקרים שבהם ניתן לחייב את השוכר לשלם דמי שכירות ריאליים.

חוק  הגנת הדייר קובע תקרת מקסימום להעלאת דמי שכירות בדירות או בבתי עסק המושכרים לדיירים אשר הגנת החוק חלה עליהם. כך ניתן למצוא דיירים רבים של דירות או בתי עסק באזורי מרכזיים ומבוקשים, אשר משלמים דמי שכירות בסך מאות ₪ בודדים בחודש. המשמעות היא כי בעל הנכס משתכר תשואה אפסית על נכסו במשך עשרות שנים.

לא פעם נשמעות קריאות לביטול החוק אשר פוגע אנושות בבעלי הנכסים, מנגד, דווקא לאחרונה לאור מצוקת הדיור והאמרת מחירי הנדל"ן נשמעות קריאות לחדש את החוק ולהחיל אותו גם על נכסים חדשים.

ביטול תקרת דמי שכירות מוגנים בעסקים שונים

בשנת 2002 נכנסו לתוקף תקנות אשר מגבילות את הגנת תקרת המקסימום על דמי שכירות בבתי עסק, וקובעות תחומי עיסוק מסוימים אשר עליהן לא תחול הגנת החוק. כך למשל עורך דין השוכר משרד בשכירות מוגנת יידרש מעתה לשלם דמי שכירות ריאליים, באופן דומה נקבעה רשימה ארוכה של עיסוקים.

בנוסף קבעו התקנות כי בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח יוצא מתקרת המקסימום של דמי השכירות והדייר יאלץ לשלם דמי שכירות ריאליים.

מהם דמי מפתח? החוק מגדיר כי דמי מפתח הינם כל תמורה שאינה דמי שכירות, אשר ניתנה בקשר לשכירות של מושכר. בפשטות הכוונה היא למקרים בהם דייר שילם סכום כסף חד פעמי משמעותי על מנת לרכוש את מעמדו כדייר מוגן. לעתים מדובר בדייר אשר רכש את מעמדו זה ישירות מבעל הבית ושילם לו את דמי המפתח, ולעתים רכש הדייר את מעמדו מדייר קודם, ובמקרים אלו שילם דמי מפתח לדייר היוצא וכן הפריש חלק לבעל הבית.

לא כל דייר מוגן שילם בכניסתו למושכר דמי מפתח

האם כל דייר מוגן הינו דייר בדמי מפתח? טעות רווחת היא המזהה את המושג דייר מוגן עם המושג העממי דייר בדמי מפתח, לא כך הדבר. ישנם דיירים אשר מכורח נסיבות הסטוריות הגנת החוק חלה עליהם והינם דיירים מוגנים על אף שלא שלמו מעולם דמי מפתח. התקנות החדשות הנ"ל קבעו  כי דייר מוגן בבית עסק אשר לא שילם דמי מפתח לא יזכה בהגנת תקרת המקסימום, אלא יידרש לשלם דמי שכירות ריאליים. הגנתו של אותו דייר מתמצית בכך שלא ניתן לפנותו ללא עילת פינוי חוקית, אולם היתרון הגדול שעמד לטובתו שנים רבות בדמותם של דמי השכירות האפסיים – למעשה נעלם.

עם זאת, לא רבים הם המקרים בהם הצליחו בעלי בית להוכיח כי הדייר העסקי לא שילם דמי מפתח. מדובר ברוב המקרים בסיפורים בני למעלה מ-50 שנה וקשה עד מאוד להתחקות אחר השתלשלות העניינים. חוזי השכירות באותן שנים השתרעו על עמוד אחד סטנדרטי ולעתים רבות שתקו בכל הקשור לשאלת תשלום דמי מפתח. הבעיה העיקרית הינה העובדה שבעל הבית נדרש להוכיח "יסוד שלילי": כדי לבסס את טענתו, נדרש בעל הנכס להוכיח שבעת כניסת הדייר למושכר, לא שילם הלה דמי מפתח. ועל כך נאמר: לך תוכיח שאין לך אחות.

פסק הדין בעניין דקל נגד הרשקוביץ

פסק דין זה (בית דין לשכירות ת"א, ש' 36-08) עסק בתביעת בעלי נכס אשר טענו כי הדייר של בית העסק שבנכס לא שילם דמי מפתח בכניסתו ולכן יש לחייבו לשלם דמי שכירות ראויים. מנגד טען הדייר כי שילם דמי מפתח ולכן הגנת החוק ממשיכה לחול עליו.

השופטת עידית ברקוביץ' קיבלה את התביעה והדגישה את הנקודות הבאות:

  • נטל ההוכחה מוטל אמנם על כתפי בעל הנכס הטוען לאי תשלום דמי מפתח, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה".
  • עם זאת יש להתייחס לכך שמדובר בהוכחת "יסוד שלילי" ולכן די בכמות קטנה של הוכחות מצד בעל הנכס, על מנת להעביר את נטל הבאת הראיות לדייר. כלומר די בכך שבעל הנכס יוכיח באופן חלקי או נסיבתי כי קיים סיכוי סביר שלא שולמו דמי מפתח, כדי שבית המשפט יטיל דווקא על הדייר את החובה להוכיח כי אכן שילם דמי מפתח, ובהעדר הוכחה כזו על ידי הדייר הדבר יפעל לרעתו.
  • מגמת הפסיקה בשנים האחרונות היא צמצום הפגיעה בזכות קניינו של בעל הבית, כלומר נטייה מתמדת ועקבית לשחרר מושכרים מהגנת החוק ובעיקר מושכרים עסקיים. כך בעיקר מאז חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר העלה את זכות הקניין לרמה של זכות יסוד חוקתית.
  • יש להבחין בין דייר מוגן ראשון לבין דייר מוגן אשר רכש את מעמדו מדייר מוגן קודם. בעוד שבאחרון מרבית הסיכויים הם כי בהעברת הזכויות שולמו דמי מפתח, הרי שבדייר ראשון לא קיימת חזקה שכזו, ובנסיבות שונות יש להניח כי לא שולמו.

לאחר ניתוח של נסיבות המקרה מגיעה השופטת ברקוביץ לכלל מסקנה כי בעת שכירת המושכר על ידי הדייר לא שולמו דמי מפתח ועל כן כיום משוחררת החנות מתקרת דמי השכירות. התוצאה היא שאמנם לא ניתן לפנות את הדייר מהמושכר, אך ניתן לחייבו דמי שכירות ריאליים.

מגמה זו מהווה כיוון יחסית חדש בעולם הדיירות המוגנת, לפיו בכל הקשור למושכרים עסקיים יש לבדוק היטב את הנתונים, ולשקול האם ניתן לדרוש כיום תשלום דמי שכירות ריאליים.

פורסם בקטגוריה דיור מוגן, מאמרים, עם התגים , , . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.