היטל השבחה – על המוכר או על הקונה

פלוני מכר לאחרונה דירת פנטהאוז בגבעתיים. מספר שנים קודם לכן בשנת 2000, בנה פלוני חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר. מובן שלצורך קבלת היתר הבניה הוא נדרש לשלם היטל השבחה. כעת בבואו למכור את הדירה מבקש פלוני אישור מאת העירייה להעברת הרישום בטאבו על שם הקונה. והנה להפתעתו מוטל עליו חיוב נוסף בהיטל השבחה בגין הזכות להרחבת חדר היציאה לגג מ- 23 מ"ר ל- 40 מ"ר. מסתבר שזכות זו קיימת בהתאם לתכנית שאושרה מספר שנים קודם לכן עוד משנת 2003. פלוני המופתע מודיע לקונה שהיות והוא זה אשר יוכל להנות מזכות ההרחבה, הרי שהקונה הוא זה שצריך לשלם את היטל ההשבחה. הקונה מנגד מתעקש כי זוהי חובת המוכר. מי צודק?

מהו היטל השבחה, מי חייב לשלמו, ומתי?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל מקרקעין (או חוכר לתקופה ארוכה) כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) אשר הביאה לעליית ערך המקרקעין. ככלל, כל תכנית אשר מוסיפה זכויות – מטרים, או מתירה זכויות שימוש נרחבות יותר מאשר היה מותר קודם לכן – הינה תוכנית משביחה הטומנת בחובה חיוב בהיטל השבחה. נציין כי גם במקרה בו ניתנת "הקלה" או ניתן "היתר לשימוש חורג", יוטל בדרך כלל היטל השבחה.

בענייננו, טוען פלוני המוכר, שגם אם אכן הורחבה זכות הבניה על הגג מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר, הרי שדווקא הקונה הוא זה אשר יהנה מהזכות לאותם 17 מ"ר נוספים, ולפיכך הקונה הוא זה שצריך לשלם את ההיטל. ובכן, פלוני טועה כמובן. כעיקרון, וכל עוד לא סוכם אחרת, החובה לשלם את ההיטל מוטלת על מי שהיה בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית. במקרה שלפנינו, התוכנית שאישרה את תוספת הבניה על הגג אושרה עוד ב- 2003, מספר שנים לפני המכירה, דהיינו בתקופת בעלותו של פלוני, ולכן החובה לשלם היא עליו. הנחת המוצא היא, כי על אף שפלוני עצמו לא ניצל בפועל זכות זו היות ולא בנה מאומה מעבר ל-23 המ"ר, בכל זאת יש להניח שהמחיר שקיבל בעבור הדירה הושפע בין היתר מהפוטנציאל הקיים בה להרחבת החדר ב-17 מ"ר נוספים.

כיצד מחשבים מהו ההיטל?

נכון להיום וכל עוד לא שונה חוק התכנון והבניה, העיקרון הוא זה: המועד הקובע לעניין חובת התשלום הוא יום אישור התכנית המשביחה. בענייננו, היום בו אושרה התכנית המאפשרת הוספת 17 המ"ר הנוספים לגג – בחודש אוגוסט 2003. הועדה המקומית תערוך שומה המעריכה מה היה שווי המקרקעין ערב אישור התוכנית, ומנגד בכמה עלה ערך המקרקעין בעקבות אישור התוכנית דהיינו באוגוסט 2003 – ההפרש בין שני הערכים הוא ההשבחה. סכום ההשבחה הנערך נכון ליום אישור התכנית יוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה (לפי הנמוך מביניהם) וזאת עד ל"מועד המימוש", או אז תתעורר החובה לשלם בפועל את ההיטל. סכום ההיטל הוא 50% מההשבחה.

מהו "מועד המימוש"?

מועד המימוש, כשמו כן הוא – המועד בו מממש בעל המקרקעין את הזכות שהושבחה. עקרונית ניתן לדבר על שני סוגים של מימוש. האחד הינו בקשה להיתר בניה, בניה אשר תוציא אל הפועל את זכויות הבניה החדשות, בענייננו – בקשה לבניית אותם 17 מ"ר. השני הינו מכירת המקרקעין – במקרה זה, מכירת הנכס כוללת בתוכה את מכירת הפוטנציאל החדש. ברגע שחל מועד המימוש התעוררה לחיים החובה לשלם את היטל ההשבחה. החל ממועד המימוש ואילך חלה חובה לשלם בפועל וסכום ההיטל יצבור בנוסף להצמדה גם ריבית בשיעור של 9% לשנה.

נדגים: בענייננו, התכנית אשר הוסיפה את הזכות לתוספת 17 מ"ר אושרה בשנת 2003. ביום אישור התכנית, פלוני לא תכנן כלל למכור את הדירה. רק בשנת 2011 מכר פלוני את הדירה (=מימוש). או אז תיערך שמאות מטעם הוועדה המקומית, אשר תשחזר בכמה עלה ערכה של הדירה באותו יום בחודש אוגוסט 2003 בעקבות אישור התוכנית. נניח לצורך הדוגמה שהזכות לתוספת 17 המ"ר העלתה את ערך הנכס ב-100,000 ₪, הרי שהיטל ההשבחה יהיה 50,000 ₪ נכון לאוגוסט 2003, והחל ממועד זה יוצמד סכום זה למדד עד למועד המימוש דהיינו – יום המכירה ב- 2011.

האם זו בכל מקרה חובת המוכר?

על אף שהחבות בהיטל השבחה חלה על המוכר, כמי שהיה בעל המקרקעין בעת שאושרה התוכנית המשביחה (במקרה שלנו – מר פלוני), עם זאת, מדובר בזכות שניתנת להתנאה. דהיינו, יכולים הצדדים להסכים ביניהם כי דווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה, הדבר יקבל ביטוי מפורש בחוזה המכר ומן הסתם אף יבוא לידי ביטוי בתמורה.

השפעת היטל ההשבחה על מס השבחה: יש לזכור כי תשלום היטל השבחה כמו כל הוצאה שמוציא בעל המקרקעין לצורך השבחת הנכס, מוכר כהוצאה ומותר בניכוי במס שבח. במידה והמוכר מוכר את הנכס בחיוב במס שבח וללא שימוש בפטור כלשהו, הרי שהמוכר זכאי לדרוש כי היטל ההשבחה ששילם יוכר כהוצאה וממילא יקטין את השבח עליו מוטל מס השבח. מנגד יש לקחת בחשבון כי במידה והצדדים יחליטו להטיל את תשלום היטל ההשבחה על הקונה, הרי שרשות המסים תראה זאת כאילו ניתנה על ידי הקונה תוספת לתמורה בשיעור סכום היטל ההשבחה, היות והקונה לקח על עצמו חובה המוטלת עקרונית על המוכר. לפיכך במקרה שכזה יתווסף סכום היטל ההשבחה לסכום התמורה המוצהרת.

האם ניתן לערער על חבות בהיטל השבחה?

חוק התכנון והבניה קובע מנגנונים שונים לערער על חיוב בהיטל השבחה, בין אם מדובר בערעור על עצם החיוב בהיטל ובין בערעור על שיעור ההיטל. כיום לאחר תיקון 84 לחוק, הדבר מוסדר בהליך של פניה למוסד השמאים המכריעים וועדות הערר המחוזיות להיטל השבחה.

פטורים

חוק התכנון והבניה קובע מספר פטורים מהיטל השבחה, כאשר המפורסם שבהם הוא הפטור מהיטל השבחה במקרה של הרחבת דירה עד לגודל של 140 מ"ר, כאשר בעל המקרקעין או קרובו מתחייבים לגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.

ולסיום עצה טובה: הפתעתו של מר פלוני מגבעתיים הייתה כפולה. ראשית – הונחת עליו חוב של עשרות אלפי ₪ שכלל לא היה מודע אליו, שנית – התברר לו שדירתו טומנת בחובה אפשרות להרחבה עליה כלל לא ידע, וכעת הוא מתחבט בינו לבין עצמו האם לא מכר את דירתו במחיר זול מדי. עצתנו היא לפיכך, לבדוק תמיד בטרם החתימה על החוזה במשרדי הוועדה המקומית, האם קיים חיוב בהיטל השבחה. בירור מראש יכול למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך.

פורסם בקטגוריה מאמרים, מיסוי נדל"ן, עם התגים . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *