הכל על עסקת קומבינציה

אח ואחות ירשו מסבם המנוח חלקת אדמה בעפולה. כיום הם רוצים לממש את הנכס באופן הטוב ביותר עבורם. על הקרקע חלה תכנית (תב"ע) המאפשרת בניית בניין בן 10 דירות. חישוב כלכלי מעלה, כי לאחר הקמת הפרויקט, מכירת הדירות וניכוי עלויות הבניה השונות, ייוותר בידי האחים סכום כסף נאה.

לצורך הדיון ועל מנת לפשט את המקרה, נניח לרגע שמחירה של יחידת קרקע לדירת 4 חדרים הינו כ- 70,000 ₪ בעוד עלות כוללת של בניית אותה דירה הינו כ- 630,000 ₪ כולל כל ההוצאות נלוות. בהנחה שדירה ממוצעת בפרויקט תימכר בסכום של כ- 800,000 ₪, הרי שהרווח היזמי על כל דירה מתוך ה-10 יהיה כ- 100,000 ₪. נכפיל זאת ב- 10 דירות והגענו לכ- 1 מיליון ₪.  אם ניקח בחשבון שעבור הקרקע האחים לא שילמו דבר אלא קיבלו אותה בירושה הרי שיוותר בידיהם רווח נקי של 1.7 מיליון ₪. מדובר כמובן ברווח לפני מיסוי מס שבח או מס הכנסה והיטל השבחה. באשר למע"מ הרי שמדובר בעניין מורכב כשלעצמו, ולכן לצורך הדוגמה יצאנו מנקודות הנחה שהבעלים משלם מע"מ על שירותי הבניה ולא יידרש להעביר את המע"מ מהמכירות. נדגיש כי המספרים לא בהכרח נכונים והם ניתנים לצורך קלות החישוב בלבד.

האח בעל חוש יזמות מפותח להוט להרוויח את המקסימום מהעסקה. הוא רוצה לשכור אדריכל לתכנון הפרויקט, להתקשר בהסכם ליווי עם בנק, לשכור את שירותיו של קבלן מבצע – הזמנת שירותי בניה, ולהתחיל בהקדם במכירת הדירות כבר "על הנייר". בדרך זו, כך הוא מנסה לשכנע את אחותו, יגרפו האחים לכיסם את הרווח המקסימאלי מהנכס. הוא בטוח ביכולותיו ובכישוריו והוא אף הוכיח זאת כאשר בנה בעבר למשפחתו וילה במושב סמוך בהצלחה רבה, כמעט במו ידיו.

האחות לעומתו מעלה חששות כבדים מהתוכנית. היא מזכירה לאחיה שאין להם ניסיון בניהול פרויקטים בסדר גודל כזה, מדובר פה בסיכון גדול, כניסה לפרויקט עם בנק מלווה והתחייבות כלפי רוכשים ולוחות זמנים. היא חוששת שהעניין גדול עליהם בכמה מספרים. היא מעדיפה למכור את הקרקע ליזם כלשהו, ולקבל את הכסף באופן מיידי, אמנם סכום קטן בהרבה, אבל לפחות יתקבל מיידית ובמינימום סיכון. האח מנגד טוען שמדובר בטעות נוראית, שווי הקרקע נמוך ביחס לכלל שווי הפרויקט, זאת לאור מיקומה בפריפריה. לטענתו, הם יקבלו לכל היותר 700,000 ₪ על הקרקע, ומאידך הרווח היזמי שיפול לידיו של היזם שיקנה מהם את הקרקע הוא גדול מאוד, והם מגישים לו את הרווח הזה על מגש של כסף תמורת סכום פעוט.

במקרים רבים סיפור שכזה היה מתפתח למריבה משפחתית, הקרקע היתה נותרת מיותמת והאחים כמעט שלא מדברים. אך בסיפורנו זה, האח והאחות מחליטים להישאר מאוחדים ולבחון פתרון ביניים בדמות עסקת קומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה המכונה גם מכר חלקי מהווה מין פתרון ביניים בין מכירת הקרקע כולה במזומן, לבין בניית הפרוייקט כולו במימון ובאחריות בעלי הקרקע. העסקה במהותה הינה עסקת חליפין בה בעל הקרקע מוכר חלק מן הקרקע ליזם או לקבלן, ובתמורה בונה הקבלן את דירותיו של המוכר המצויות על יתרת הקרקע שהמוכר הותיר בבעלותו. נבטא זאת באופן עסקי: בעסקת קומבינציה מתקשרים בעלי הקרקע עם יזם או קבלן, כאשר הם מצידם "מביאים" לעסקה את הקרקע, ואילו הקבלן תורם לעסקה את המימון ואת הבניה. את התוצאה – הדירות שיתקבלו או הכסף שיתקבל בתמורה למכירת הדירות, יחלקו ביניהם בעלי הקרקע והקבלן בהתאם לאחוז הקומבינציה שייקבע.

מהו אחוז הקומבינציה וכיצד קובעים אותו?

אחוז הקומבינציה הינו האחוז מתוך הפרויקט אותו יקבל בעל הקרקע בסיומו של הפרויקט. אחוז הקומבינציה נגזר למעשה מהיחס בין מחיר הקרקע לבין מחיר הבניה. בעוד שעלות הבניה ככלל אינה שונה באופן מהותי בין אזורים שונים בארץ, הרי ששווי הקרקע – ובהתאם לכך אף חלקה היחסי של הקרקע בכלל העסקה – עולה ככל שמתקרבים לאזורים מבוקשים, ככל שמדובר באזורי ביקוש מובהקים אחוז הקומבינציה יגדל. ככל שנתקרב לאזור תל אביב אחוז הקומבינציה ישאף ל- 50% בעוד בפריפריה הרחוקה הוא עשוי להגיע ל- 15%.

אם נחזור לסיפור בו פתחנו ונשווה בין האפשרויות נגלה כי עסקת מזומן תשלשל לידי האחים סך של כ- 700,000 ₪ במזומן באופן מיידי ובלי סיכון (70,000 ₪ שווי קרקע לדירה X 10 דירות). נקודות התורפה של מתווה זה מעבר לסכום הנמוך יחסית, תהיה מס שבח על כל מרכיב הקרקע, ללא אפשרות לקבלת פטור לדירות מגורים, היות ומדובר במכירת קרקע ולא דירות. מנגד – הקמת הפרויקט בעצמם באמצעות הזמנת שירותי בניה, במידה ויצליחו במשימה תזכה אותם ברווח של 1.7 ₪,  אולם תטיל עליהם סיכונים גדולים, חשיפה לתנודתיות,  והתחייבויות גדולות. כמו כן הרווח יתקבל רק לאחר סיום הפרויקט. בנוסף ככל שמדובר בפרויקט גדול יותר המאפיין יזמות מקצועית, ימוסו האחים במס הכנסה ובמע"מ כמו קבלנים בשיעור הגבוה באופן משמעותי ממס שבח.

לעומת שתי אפשרויות קצה אלו, התקשרות עם קבלן או יזם בעסקת קומבינציה תהווה סוג של פשרה בין הרצון להתעשר לבין הסיכון הכרוך בכך. אם נניח שאחוז הקומבינציה באותו מקום הוא כ- 15%, הרי שהתקשרות בעסקת קומבינציה תותיר בידי האחים דירה אחת או שתי דירות מגורים בשווי כולל של 1.2 מיליון (15% מכלל הפרויקט הכולל 10 דירות ששוויין הממוצע הוא 800,000 ₪) זאת בלא צורך להוציא כספים מכיסם. אמנם על מכירת חלק הקרקע יהיה עליהם לשלם מס שבח עבור אותו חלק, אך מנגד את הדירות הבנויות שיקבלו בסיום התהליך יוכלו למכור בפטור ממס שבח (במידה והם זכאים לכך על פי אחד הפטורים הקיימים בחוק), זאת בעוד רוב הסיכונים בפרויקט יפלו על כתפי הקבלן.

האם אתם מעדיפים לישון טוב או לאכול טוב?

המתווים המתוארים של עסקת מזומן, הזמנת שירותי בניה, או עסקת קומבינציה, אינם מיוחדים רק לקרקעות פנויות לבניית בניינים. מתווים אלו נכונים לגבי מימוש כל נכס מקרקעין, כגון גג לבניית דירות לפי תמ"א 38, מימוש זכויות בניה במבנה קיים, הריסת מבנה ישן לטובת הקמת חדש. בכל מקרה שכזה נוכל בדרך כלל לבחור בדרך המתאימה לנו על מנת למקסם את הרווח מחד או להקטין את הסיכון מאידך.

ישנם שיקולים רבים אשר קובעים באיזו דרך כדאי לממש את הנכס. בין היתר שיקולי מימון, ידע מקצועי וניסיון וכדו'. השוואת מסלולי המיסוי בכל מקרה לגופו היא קריטית, ובמקרים רבים היא זו שתכריע את הכף.  בנוסף, אחד השיקולים המרכזיים אותם יש לקחת בחשבון הוא אופיים ואישיותם של בעלי הקרקע. ישנם אנשים אוהבי סיכון המעוניינים לגרוף לעצמם את כל פוטנציאל הרווח הקיים בנכס ומוכנים לשם כך לקחת את הסיכון הדרוש. ישנם מנגד שונאי סיכון המוכנים לוותר על הנתח הגדול כדי לקנות לעצמם שקט. בתווך, ישנם אנשי הקומבינציה אשר יבקשו לטעום מהרווח הצפוי אך לצמצם ככל שאפשר את חשיפתם לסיכון.

פורסם בקטגוריה מאמרים, מונחי יסוד בנדל"ן, עם התגים . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *