נאמנות במקרקעין

ראובן מעוניין לרכוש מגרש משמעון, אך מסיבות השמורות עמו הוא אינו רוצה להזדהות. לפיכך הוא פונה ליהודה ומבקש כי הלה יופיע בחזית העיסקה כרוכש, אך יבצע את הרכישה ב"נאמנות" עבורו. לימים לאחר שהעסקה הושלמה ונרשמה על שם יהודה ולאחר ששולמו כל המסים הכרוכים בכך לרבות מס שבח ורכישה, מבקש ראובן להעביר את המגרש על שמו. האם יהיהראובן חייב שוב במס רכישה (5% משווי המגרש)? האם יהודה יידרש לשלם מס שבח (במידה ועלה בינתיים ערך המגרש)?

מהי נאמנות?

יחסי נאמנות הינם יחסים משפטיים בין "הנאמן" לבין "הנהנה" באשר לנכס מסויים, כאשר הנהנה הינו בעל הנכס, ואילו הנאמן פועל עבורו. לעתים יוצרי הנאמנות הינם הורים המוסרים נכס לטיפולו של נאמן עבור ילדיהם כנהנים. התועלת הכלכלית שתצמח מפעולותיו של הנאמן תעמוד לרשותו של הנהנה. הנאמן יכול לפעול בהתנדבות או תמורת שכר אך אין לו כשלעצמו אינטרס כלכלי בנכס.

נאמנות יכולה להיווצר מכח חוק, מכח הסכם בין הנאמן לנהנה, או על פי כתב הקדש. להלן נתמקד ביחסי נאמנות מכח הסכם.

הנאמנות הינה מכשיר משפטי וכלכלי יעיל, המאפשר מגוון של פעולות. המקרה הקלאסי הוא כאשר הנהנה – בעל הממון – הינו פאסיבי ואילו הנאמן הינו יזם נמרץ שפועל עבורו. לפעמים הורים נותנים במתנה נכס לילדיהם, אך מוסרים את הניהול לנאמן, על מנת שיפיק את המירב מאותו נכס עבור הילדים – הנהנים. מכשיר הנאמנות משמש גם לביצוע פעולות מורכבות יותר, ולעתים אף נועד להסתיר את זהותו של הבעלים האמיתי כאשר הדבר נצרך מסיבות שונות.

שקיפות בפני רשות המסים

על אף שכלפי העולם כולו מופיע הנאמן כבעל הנכס, הרי שבפני רשות המסים יש לפעול בשקיפות ולהצהיר מראש על כך שהנכס נרכש בנאמנות עבור הנהנה. בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, אדם הרוכש נכס מקרקעין עבור אדם אחר, יודיע זאת לרשות המסים תוך 30 יום מיום הרכישה.

מהי משמעותה של אותה הודעה ומה דינה של נאמנות שלא דווחה? במקרה שתואר לעיל, לאחר שהושלמה העסקה ונרשמה על שם יהודה, מבקש ראובן להעביר את הנכס על שמו. שאלנו בראשית הדברים, האם יראו בכך העברה נוספת ויידרשו תשלומי מסים נוספים? בעניין זה קובע החוק, כי במידה ונמסרה הודעה לרשות המסים בתוך 30 יום מהרכישה כאמור לעיל, תהיה העברה זו פטורה ממסים. לעומת זאת אם הודעה כזו לא נמסרה, יראו את יהודה כרוכש המקורי, ובשלב בו יעביר את המגרש עלשם ראובן– יידרשו שניהם לשלם מסים, יהודה ישלם מס שבח באם עלה ערך הנכס, ואילו ראובן יידרש לשלם מס רכישה.

האם לרשות נאמן עומדים 30 ימים על מנת "לאתר" נהנה?

יזם רכש מגרש מבעלים, חתם על חוזה רכישה ושילם מקדמה. לאחר 20 יום איתר היזם קונה אשר ביקש לקנות את המגרש לעצמו. היזם מיהר לדווח לרשות המסים כי הרכישה נעשתה בנאמנות לטובת הקונה. המטרה היתה לחסוך את המסים הכרוכים בהעברת המגרש מהיזם לקונה. רשות המסים פסלה את הנאמנות, היות והרכישה צריכה להיות מראש רכישה עבור נהנה מסויים וקיים, ולכן בהעברה בין היזם לבין הקונה יחולו במקרה זה המסים במלואם.

העיקרון – נאמנות אמת.

במספר פסקי דין נקבע העקרונות הבאים: על מנת שנאמנות תחשב נאמנות בהתאם לחוק, ותזכה את הצדדים  בפטור בעת העברת הנכס בין הנאמן לנהנה, צריכים להתקיים מספר תנאים. האחד – יש לוודא כי במועד רכישת הנכס, כבר אז התקיימו יחסי נאמנות אמיתיים בין הצדדים. השני – יש להקפיד למסור הודעה לרשות המסים בדבר הנאמנות בתוך 30 יום מיום הרכישה. השלישי – בעל האינטרס הכלכלי בעסקה צריך להיות הנהנה. ככל שהנאמן הינו בעל אינטרס כלכלי בעצמו בעסקה, קיימת סבירות שהיחסים לא יוכרו כנאמנות, אלא כרכישה על ידי הנאמן עצמו או כסוג של שותפות.

ככלל נושא הנאמנות הינו מרוכב, ובפרט עניין המיסוי, ולכן יש לתכנן היטב את הצעדים ולהיעזר במומחים לפני ביצוע כל עסקה.

פורסם בקטגוריה חוקי מקרקעין, מאמרים, עם התגים . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *